Il provvedimento dell’Agenzia delle entrate ha stabilito i criteri per la determinazione del valore normale degli immobili oggetto di compravendita, ai fini dell’IVA, delle imposta sui redditi e dell’imposta di registro, ai sensi dell’art. 1, comma 307, della legge Finanziaria 2007.
Si tratta del valore normale che può essere utilizzato dagli Uffici delle Entrate per determinare la prova dell’esistenza o inesattezza delle operazioni imponibili.
Il provvedimento ha assunto come elemento principiale ai fini del calcolo del valore normale le quotazioni del mercato immobiliare, pubblicate con cadenza semestrale, dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia del territorio.
In dettaglio è stabilito che il valore normale dell’immobile abitativo è determinato dal prodotto fra la superficie in metri quadri risultante dal certificato catastale ed il valore unitario determinato sulla base delle quotazioni immobiliari dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia del territorio. In dettaglio è stabilito che il valore normale dell’immobile abitativo è determinato dal prodotto fra la superficie in metri quadri risultante dal certificato catastale ed il valore unitario determinato sulla base delle quotazioni immobiliari dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare e dei coefficienti di merito relativi alle caratteristiche dell’immobile. Le quotazioni sono riferite alla relativa zona omogenea ovvero, in mancanza, a quella limitrofa al periodo dell’atto di compravendita o a quello antecedente in cui è stato pattuito il prezzo con atto avente data certa, e allo stato conservativo “normale”.
I coefficienti di merito relativi alle caratteristiche dell’immobile attengono invece al taglio, al livello del pianto e alla categoria catastale, secondo le modalità indicate in allegato. Per gli immobili ultimati o ristrutturati da non più di 4 anni, il valore normale si determina sulla base dello stato conservativo “ottimo” ovvero, in mancanza, applicando al valore determinato con le regole viste sopra un moltiplicatore pari a 1,3.
Infine è stabilito che nella determinazione del valore degli Uffici potranno anche tenere conto di altri parametri, tra i quali:
La circolare dell’Agenzia delle entrate ha dato istruzioni operative ai propri uffici per l’esecuzione degli accertamenti sintetici nei confronti dei contribuenti persone fisiche ad elevato rischio di evasione per aver acquistato autovetture di elevata potenza e costo ed effettuato investimenti patrimoniali incoerenti con le proprie posizioni reddituali.
Il documento individua le modalità di selezione dei soggetti in relazione ai quali gli Uffici dispongono di informazioni legate a rilevanti manifestazioni di ricchezza (acquisti di immobili, autovettura di grossa cilindrata, barche, aeromobili) e poi illustra in dettaglio le modalità con le quali si dovrà svolgere l’attività di accertamento, dalla fase di selezione preliminare alla fase di istruttoria fino all’esame degli elementi forniti dal soggetto sottoposto a controllo.
La circolare nelle considerazioni finali invita gli Uffici a porre particolare attenzione sul nucleo familiare del soggetto indagato al fine di individuare nell’ambito delle cosiddette “famiglie fiscali”, quali sono i componenti che non dichiarano redditi o che dichiarano redditi irrisori rispetto alla manifestazione di ricchezza loro riconducibile e, quindi, quali sono i soggetti di effettivo interesse fiscale ai fini del contrasto all’evasione.
COME DETERMINARE IL VALORE DELL'IMMOBILE
Per determinare il valore dell'immobile occorre verificare il proprio valore di mercato. Per far ciò si deve andare sul sito www.agenziaterritorio.it/servizi/osservatorioimmobilare/consultazione, inserendo la provincia e il comune dove è sito l'immobile, verrà calcolato il valore di mercato al mq dell'immobile in questione.