Con la circolare indicata a margine l’Agenzia delle Entrate fornisce le istruzione operative sull’adempimento: possono avvalersi delle estromissione agevolata degli immobili i soggetti che alla data del 30 novembre 2007 rivestivano la qualifica di imprenditori individuali e la hanno conservata fino al 1° gennaio 2008. Da tale possibilità risultano quindi automaticamente escluse le persone fisiche che, avendo concesso in affitto l’unica azienda, hanno perso la qualifica di imprenditore.
L’opzione per l’estromissione va effettuata entro il 30 aprile 2008, ma per la stessa non sono stabilite particolari modalità, dandosi rilievo al comportamento concludente del contribuente da esplicitarsi con l’annotazione sul libro giornale di una scrittura che documenti la diminuzione dell’attivo patrimoniale in contropartita del patrimonio netto o, in caso di contabilità semplificata, con analoga annotazione sul libro dei cespiti ammortizzabili.
Gli immobili relativi all’impresa che possono essere estromessi sono sia quelli strumentali per natura, anche se non direttamente utilizzati dall’imprenditore e concessi in comodato e locazione, sia quelli strumentali per destinazione, cioè immobili utilizzati per l’esercizio dell’attività.
Com’è noto si considerano relativi all’impresa individuale gli immobili strumentali per natura e per destinazione solo quando gli stessi risultano indicati nel libro inventari o, per le imprese in contabilità semplificata, nel libro dei cespiti ammortizzabili. In merito risultano prive di fondamento le preoccupazioni emerse a seguito della sentenza 22587/2006 della Corte di Cassazione; quest’ultima giungeva alla conclusione che: “…. Gli immobili strumentali per natura direttamente utilizzati dall’imprenditore sono attratti nella disciplina del reddito d’impresa anche se non inseriti in contabilità. In effetti la sentenza in questione va inquadrata nel contesto normativo del periodo al quale la controversia si riferisce; infatti la norma che ha consentito all’imprenditore di considerare o meno relativi all’impresa anche se non inseriti in contabilità”.
In effetti la sentenza in questione va inquadrata nel contesto normativo del periodo al quale la controversia si riferisce; infatti la norma che ha consentito all’imprenditore di considerare o meno relativi all’impresa gli immobili strumentali attraverso l’inserimento o il non inserimento in contabilità degli stessi ha effetto per gli acquisti operati a partire dal 1° gennaio 1992. Gli immobili acquistati prima di tale data risultavano attratti nell’ambito d’impresa per il solo fatto del loro utilizzo strumentale da parte dell’imprenditore, con la via d’uscita tempestivamente offerta dal primo provvedimento di estromissione onerosa. Ne consegue che l’estromissione è opportuna e necessaria per evitare il pagamento delle imposte sulle plusvalenze in caso di vendita o cessazione dell’attività, sia per gli immobili strumentali comunque inseriti in contabilità. Una volta effettuata l’estromissione la successiva cessione risulterà esclusa da tassazione a condizione che fra il momento dell’acquisto dell’immobile e quello della sua vendita siano trascorsi almeno cinque anni; nel merito una circolare, precisò che il passaggio dalla sfera imprenditoriale a quella privata non interrompe il decorso dal quinquennio la cui data di inizio deve comunque essere fatta risalire alla data dell’acquisto originale.
L’opzione per la trasmissione comporta il pagamento di un imposta sostitutiva calcolata in misura del 10% sulla differenza fra il valore normale del bene ed il valore fiscale residuo.
Quando l’acquisto dell’immobile abbia consentito il recupero dell’iva l’imposta sostitutiva è maggiorata di un importo pari al 30% dell’iva calcolata sul valore normale come sopra determinato.
Nel merito occorre considerare che, qualora il fabbricato oggetto di estromissione sia stato acquistato senza detrarre l’iva in acquisto, ma successivamente siano state sostenute spese incrementative che non abbiano esaurito la loro utilità al momento della estromissione, occorre procedere, alla rettifica della detrazione e al versamento della relativa iva nei termini ordinari.
Il versamento della imposta sostituiva deve essere effettuato per il 40% entro il termine di presentazione della dichiarazione relativa al 2007.
L’importo residuo dovrà essere versato in due rate di pari importo entro il 16 dicembre 2008 e il 16 marzo 2009. Sulla seconda e terza rata sono dovuti gli interessi del 3% su base annua. L’eventuale mancato versamento della seconda e/o terza rata non determina la invalidità della estromissione, salva la possibilità per gli Uffici di iscrivere a ruolo i relativi importi con applicazione delle relative sanzioni ed interessi.
La circolare chiarisce da ultimo, e la precisazione è una di quelle più attese, che l’estromissione è possibile anche in assenza di imposta sostitutiva, situazione che può facilmente verificarsi in presenza di acquisti recenti effettuati a valori correnti.
La circolare non prevede posizione, invece, sulla questione dell’immobile riscattato da leasing.
Si deve tuttavia ritenere che l’estromissione sia sicuramente possibile quando il riscatto sia avvenuto prima del 30 novembre 2007.
Per eventuali riscatti avvenuti dopo il 30 novembre 2007 l’estromissione appare dubbia.